加拿大的西埃明顿MALL被人们号称为“世界上第八大奇迹”至今风光不减,精彩无限。其总规模为47.8万平米,总投资12亿美元,共有800多家商店和服务配套设施。商城内有:鸟舍、酒馆一条街、旋转木马、欧式林荫大道,海豚表演、西班牙大帆船、酒店、儿童乐园、真冰场、戏水池、夜生活、海底世界、轻击训练、激流探险、观测台、世界水上公园、动感影院和购物城等其乐无穷,埃明顿MALL开创了成功将娱乐引入购物广场的先机,成为全球SHOPPINGMALL的经典之作。
位于美国明尼苏达洲布鲁明顿旧体育中心的,规模达到100万平米的美国MALL,同样以规模巨大,功能齐全、业态丰富、特色鲜明、空间极美,吸引成千上万络绎不绝的观光购物者,使入场商家生意大获成功,成为美国一大旅游景点,据说,每年有2000万海外游客光顾。美国MALL开业后震动全美国商界,改写了商业(专题阅读)行业的历史。美国MALL已成为美国商业经济的象征。
在中国,商业地产和SHOPPING MALL发展方兴未艾。由于大型商业地产项目规划超前、投资巨大、开发期长,所以对建筑设计要求的项目专业性、综合性、科技性、实用性都极高。同时,SHOPPINGMALL是大型商业地产项目,是多种商业要素的最佳组合,是商品零售现代化、规模化、密集化的最高形式,而SHOPPINGMALL往往又和住宅、酒店、社区服务等多种地产产品联合在一起,构成完整的商业地产设计(专题阅读)内容。
建筑策划是建筑设计的依据,商业形态决定了商业建筑的形式,而商业形态取决于市场定位,而定位的实现,更是对于商业建筑设施及各种功能和物业要求的充分了解和组织策划。除了理性,还需要对于人们商业需求的真正体会和热爱,才能持续创造专业价值。因此,需要商业经营专家、策划师、投资分析专家、物业管理专家、建筑规划师、建筑设计师、建筑结构工程师以外,还需城市规划师、环境设计师、景观设计师、营销策划师、计算机人才,以及其他专业人才共同参与,才能完成这种复杂劳动。
现代商业建筑设计的主要程序,包括设计的构思过程与方法,对投资者投资目的和商业环境的理解,对项目商业内容、消费者的商业环境行为、商业建筑选址、商业项目概念研究、商业建筑策划的理解,对项目建筑总平面设计及辅助空间设计的专业设计,对项目空间形态及形式设计,对经营主体物业要求、设施和设备要求、建筑工程及结构的专业要求等。需要注意:
1、商业建筑设计首先要做好的就是建筑策划,好的建筑策划已经决定建筑设计的成功或失败。要研究如何科学地制定建设项目的总体规划立项之后建筑设计的依据问题,摒弃单纯依靠经验确定设计内容及依据(设计任务书)的不科学、不合理的传统方法,利用对建设目标所处社会环境及相关因素的逻辑数理分析与相关定性分析,研究项目任务书对设计的合理导向,制定和论证建筑设计依据;科学地确定设计内容,并寻找达到这一目标的科学方法。商业建筑策划主要研究商业建筑的建筑策划规律和方法,用以指导商业地产开发与运营的实践活动。
商业建筑策划是建筑策划的重要应用领域,其与办公居住类建筑策划区别点是,首先要进行商业市场分析和商业业态设计,而后进行建筑结构、项目产品、建筑结构和工程的策划和勘察设计。不同的商业建筑策划思路产生不同的商业建筑规划方案,规划方案不同,投资产生的经济效益差异较大。
2、建筑策划的关键是掌握正确的方法论。在建筑策划中建筑已经不仅是一个具体的物质结果,而成为一个信息结合的“事件”,研究事件中信息交换和转换的方法,寻求事件中的相关量的相互作用和协调正是建筑策划方法论的基本内涵。
商业建筑策划方法就是从事实学的实态调查入手,以规范学的既有经验、资料为参考依据,运用现代技术手段,由商业物业的经营者事先招商,归纳分析商家意见,充分占有客观商业资源的详细数据要求,根据商业经营的投入产出分析,确定基本业态,而后提出对商业建筑的要求,通过建筑师和策划师进行综合分析论证,最终实现建筑策划的目标。不能“非此即彼”,不能“固执己见”,更不能为了一己之利而不顾科学实证。
比如,作为大型商业建筑的投资目的,可以分为两种类型,一种是资金充足的大型集团,只出租不销售,重点考虑经营与商铺增值就可以了。另外一种是,资金不充足的投资企业必须通过销售商铺回笼部分资金。因此,建筑策划就必须在考虑兼营的同时,还要考虑商铺购买者的偏好与要求。
建筑策划的外部条件主要包括地理条件、地域条件、社会条件、人文条件、消费特点及趋势、景观条件、技术条件、经济条件、工业化标准化条件以及总体规划条件和城市设计、详细规划中所提出的各种规划设计条件和现有的基础设施、地址资料直至该地区的有关历史文献资料。
3、在进行商业建筑策划的过程中,商业地产专家与建筑师是把握全局的关键人物。商业地产策划师要具备多学科人才协同组织能力,根据项目所处区域历史文化特点,特别是根据当地消费者偏好,设计项目开发的总体理念,确定文化定位与市场定位。当前,商业地产项目一般由发展商组织总体策划,在投资立项中需要与商业经营专家、商业业态店经理人员、商铺营销策划师、建筑规划师、景观规划师、建筑师等进行沟通。在实施建筑策划时,还需城市规划师、计算机人才共同参与,才能形成完整的建筑策划方案。任何一方都不可能包办代替,建筑设计就是包容和消化这些意见、方案和专业价值的物化劳动,才能形成完整的建筑策划和设计方案。
商业地产专家需要精通商业经营、商铺营销、商业资源和地产投资管理,必须是地产、商业和投资的跨学科人才,更需要主力店、次主力店、辅助店、品牌商家的共同参与策划和定制设计。
4、建筑策划的重点是做好商业策划和可行性研究报告
商业策划的依据是商业资源的实用性、可行性和前瞻性,如果商业资源分析不透,则任何理论的东西都是站不住脚的。而商业地产专家最终必须与发展商和建筑设计师达成经得住任何专业角度评审的决定性意见。建筑设计师最终要完成建筑设计方案的物化成果。
现代商业建筑设计的目的是让建筑项目产生良好的、持久的经济效益,如果建筑师按照自己的思路闭门造车,那么辛苦设计的建筑项目就没有效益,无疑浪费了社会资源。建筑设计在商业里面是要实现项目达成一套动态的投资回报模式,是完成一件被消费者最终接受和持续使用的建筑产品,建筑策划是真正的关键,图纸只是结论。
因此,各方面人员都需要参与到商业地产建设目标、规模、性质的设定以及实态调查中的相关分析与拟订中,对建筑空间模式的分析和建议,调查结果的分析等都需要建筑师参与并提出综合意见。
我国商业建设项目的商业策划和可行性研究起步较晚,主要停留在对项目投资的经济损益的分析研究上。而建筑策划主要研究投资立项以后的建设项目的规模、性质、空间内容、使用功能要求、环境、趋势等等影响建筑设计和使用的各种因素,从而为建筑师提供建筑设计的依据。
传统上,由于现行的可行性研究报告主要是请一般市调公司和工程咨询公司完成,它本身的结论的可靠性就值得令人怀疑,因此,大型房地产投资营运商建立自己的商业建筑策划能力和专业队伍才是关键。
在奔腾的中国,建筑设计的方式、建筑师在建造过程中的作用都发生了改变。
我们在多年商业地产开发营建实际工作中,积累了“订单式”复合商业地产的业态组合设计模式,正是对于复杂商业问题的正确理解的成果。我们与世界500强零售巨头一起固化了简洁和耐久的品质,尽可能地少需要维修与保养,而同时,根据不同的项目环境和商业内容进行了灵活的适应,同样可以达到适应社会变化的目的——以不变、少变应万变。
俗话说,“造一尊佛像,必须注入佛心”。现代商业建筑首先要有文化特色,突出人文关怀。
这需要我们不断改进我们的项目产品,打造更加符合商业需求的最佳策划方案和设计作品,最终让投资者和消费者感到持续的价值,让商户感受到持续经营的优越组合空间,让客户感受到购物消费的愉悦,感受到生活和世界的美丽。